Asuntojen myyminen laajan korjausrakentamishankkeen aikana

Rakennuskannan vanhetessa ja tyhjien toimistorakennusten määrän kasvaessa laajamittainen korjausrakentaminen tulee yleistymään enenemissä määrin. Mikäli korjausrakentaminen on niin laajamittaista, että sitä voidaan verrata uudisrakentamiseen, sovelletaan tällaisen asunnon kauppaan asuntokauppalain uuden asunnon kauppaa koskevia säännöksiä. Tästä syntyy myös rakennuttajan vastuun kannalta mielenkiintoisia kysymyksiä.

Grynderi on oikeuskäytännössä vakiintunut termi asunto-osakeyhtiön perustajalle, joka myy asunto-osakeyhtiön osakkeita rakennusaikana ja laatii urakkasopimuksen asunto-osakeyhtiön puolesta. Grynderi voi olla perustajaurakoitsija tai perustajarakennuttaja. Asuntokauppalain mukainen perustajaosakkaan määritelmä on likipitäen sama kuin oikeuskäytäntöön perustuva grynderin määritelmä.

Käytännössä laaja korjausrakentaminen toteutetaan usein niin, että rakennusliike ostaa jo olemassa olevan asunto-osakeyhtiön koko osakekannan tai kiinteistön ja perustaa siihen asunto-osakeyhtiön. Tämän jälkeen rakennusliike ryhtyy korjaustöihin sekä myy asunnot korjaushankkeen edetessä. Tilanne on tästä johtuen usein rinnastettavissa perustajaurakointiin tai perustajarakennuttamiseen.

Asuntokauppalain säännökset uuden asunnon kaupasta sekä ostajan suojasta

Asuntokauppalain uuden asunnon kauppaa koskevaa 4 lukua sovelletaan silloin, kun perustajaosakas rakentamisvaiheessa tai sen jälkeen myy asunnon otettavaksi käyttöön ensimmäistä kertaa; tai elinkeinonharjoittaja muuten myy asunnon otettavaksi käyttöön ensimmäistä kertaa uudisrakentamisen tai uudisrakentamiseen verrattavan korjausrakentamisen jälkeen.

Asuntokauppalain esitöiden perusteella tällaisesta korjausrakentamisesta on kyse silloin, jos kokonaiseen rakennukseen tehdään raskaita korjauksia, joiden tarkoituksena on tehdä rakennuksesta uuden veroinen. Korjausrakentamisen kestäessä tehdyn asunto-osakekaupan osapuolten asemat sekä oikeudet ja velvollisuudet ovat asuntokauppalain esitöiden mukaan rinnastettavissa uuden asunnon kauppaan.

Ostajaa suojataan rakennusvaiheessa olevan asunnon kaupassa silloin, kun asuntoja markkinoidaan kuluttajille ennen kuin rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt yhtiön kaikki rakennukset käyttöönotettaviksi. Kuluttaja tarvitsee tällaisessa tilanteessa erityistä suojaa, koska grynderi voi joutua esimerkiksi maksuvaikeuksiin tai rakennustöitä on tehty huolimattomasti. Asuntokauppalain 2 luvussa säädetään tällaisesta ostajan suojasta rakentamisvaiheessa. Rakentamisvaiheella tarkoitetaan ajanjaksoa, joka edeltää muun muassa uudisrakentamiseen verrattavalla tavalla korjausrakennetun rakennuksen valmistumista. Korjaushankkeen täytyy siis olla uudisrakentamiseen verrattavaa, jotta asuntokauppalain 2 luvun rakentamisvaiheen suojasäännökset soveltuvat.

Ostajaa suojataan rakentamisvaiheessa muun muassa turva-asiakirjoilla sekä erilaisilla vakuuksilla: rakentamisvaiheen vakuudella, suorituskyvyttömyysvakuudella sekä rakentamisvaiheen jälkeisellä vakuudella. Suorituskyvyttömyysvakuus oli ennen vuotta 2006 asetettava vain, jos asuntoja tarjottiin kuluttajalle rakentamisvaiheen aikana ja tämän johdosta asuntoja voitiin pyrkiä myymään vasta niiden valmistuttua.  Asuntokauppalakiin tehtiin kuitenkin muutos, jonka johdosta rakennuttajan tai rakennusliikkeen on asetettava suorituskyvyttömyysvakuus myös silloin, kun huoneistot myydään vasta niiden valmistumisen jälkeen.

Korkein oikeus on ennakkopäätöksessään ottanut kantaa

Korkein oikeus on ennakkopäätöksessään KKO:2016:22 linjannut uudisrakentamiseen verrattavan korjausrakentamisen soveltuvuutta tapaukseen, jossa kerrostalossa oli toteutettu laaja peruskorjaus. Kerrostalossa oli sisäpintojen lisäksi uusittu muun muassa parvekkeet, vesi- ja viemäriputkistot sekä maalattu rakennuksen katto ja tehty muutostöitä sähköjärjestelmään. Rakennuksessa oli lisäksi uusittu puhelin- ja antenniverkot.

Ennakkopäätöksessä korkein oikeus linjasi, että korjausrakentamista voidaan verrata uudisrakentamiseen, kun kokonaiseen rakennukseen tehdään raskaita korjauksia, joiden tarkoituksena on tehdä rakennuksesta uudenveroinen. Korkein oikeus totesi, että rakennuksen ikä, rakentamistapa ja aikaisemmat korjaukset vaikuttavat siihen, mitkä korjaustoimet ovat tarpeen, jotta korjausrakentamista voitaisiin verrata uudisrakentamisen tasoon. Merkityksellistä arvioinnissa on se, onko korjausrakentamisella pyritty tekemään kunnoltaan ja ominaisuuksiltaan uutta vastaava rakennus. Olennaista on nimenomaan rakennuksen ajanmukaisuuteen ja rakennuksen tulevaan käyttöikään vaikuttavat korjaukset ja parannukset. Korkein oikeus painotti sitä, että arvio tulee tehdä aina kokonaisharkinnan mukaan.

Merkitystä korkein oikeus antoi ratkaisussa myös sille, mitä tietoja myyjä on antanut ostajalle asuntoja markkinoitaessa, kaupasta neuvoteltaessa sekä kauppakirjaa allekirjoitettaessa ja onko ostaja ostopäätöstä tehtäessä voinut perustellusti olettaa, ettei yhtiössä ole pitkään aikaan odotettavissa korjaustarpeita. Korkein oikeus katsoi, että perustajaosakas oli myynyt asunnot uudisrakentamiseen verrattavalla tavalla korjausrakennetusta rakennuksesta, joten myyjän vastuuseen sovellettiin asuntokauppalain 4 luvun uuden asunnon kauppaa koskevia säännöksiä.

Lähde: Kiinteistölehti

Kirjoittaja: Laura Lithenius