Länsi-Uudenmaan Rakentajan ABC 2019 on julkaistu!

Uusi Länsi-Uudenmaan Rakentajan ABC on nyt jaossa! Hae omasi jakelupisteistä, julkaisut löytyvät uusista telineistä! Tutustu myös verkkolehteen täällä webissä. Paljon uusia ilmoittajia mukana!

0 comments

Osakkaan omien märkätilaremonttien vastuut

Osakkaalla on asunto-osakeyhtiölain mukaan oikeus tehdä huoneistossaan erilaisia remontteja. Kuka nuo remontit maksaa, miten menevät vastuut ja kuka remontteja valvoo? Vastuita pohdittaessa on muistettava, että kunnossapitovastuu ja vahingonkorvausvastuu tulee erottaa toisistaan.

Olipa kerran herra Kätevä, joka päätti remontoida kylpyhuoneensa näyttäväksi ennen asunnon myyntiä. Samalla hän päätti laajentaa kylpyhuonetta siten, että toteutti saunan kylpyhuoneen viereiseen vaatehuoneeseen. Hän teki yhtiölle selkeän muutostyöilmoituksen, rakennusvalvonnan luvat haettiin ja yhtiön puolelta remonttia ryhtyi valvomaan Valvoja Vastuullinen. Kaunista kylpyhuonetta ja saunaa ihailtiin asuntonäytössä ja pian asunto olikin myyty Ville Valittajalle.

Ville asui ihanassa asunnossaan kolmisen vuotta ja alkoi sen jälkeen epäillä, että lattiakaivon ympärillä oli kosteutta ja myös suihkunurkkauksen seinät olivat hänestä kosteat. Isännöitsijä Ihmettelijä piti kosteusvauriota mahdottomana, mutta kutsui paikalle kuitenkin rakennekosteusmittaajat, koska Ville Valittaja oli niin mahdoton osakas, että hänet saisi hiljaiseksi vain faktatiedolla. Yllätys yllätys, kartoituksen mukaan kosteutta on sittenkin vedeneristeen alla rakenteissa, sekä kylpyhuoneen että saunan puolella. Mitä nyt tehdään? Kuka korjaa ja kuka maksaa? Kuka tästä kaikesta vastaa?

Asunto-osakeyhtiölain kunnossapitovastuu

Vyyhtiä lähdetään purkamaan ensin asunto-osakeyhtiön ja nykyisen osakkaan kunnossapitovastuun kautta. Yhtiö vastaa siitä, että huoneistojen rakenteet, eristeet ja perusjärjestelmät ovat kunnossa. Tältä osin vastuu rajoittuu vain yhtiön toteuttamiin tai vastuulleen hyväksymiin. Osakkaan teettämä työ tai asennus kuuluu yhtiön kunnossapitovastuulle, jos se rinnastuu yhtiön toteuttamaan tai vastuulleen hyväksymään työhön ja jonka toteuttamista yhtiö on voinut valvoa.

Villen kylpyhuoneessa tehty saunalaajennus ei rinnastu yhtiön normaaliin perustasoon, joten sen purku- ja uudelleenrakentaminen kuuluvat nykyisen osakkaan maksettavaksi. Yhtiö vastaa saunatilasta vain vaatehuoneena, joten yhtiön maksettavaksi menevät vain kuivatus ja tilan toteuttaminen vaatehuonetasolle. Jos Ville haluaa säilyttää paikalla saunan, maksaa hän tämän rakentamisesta tulevat lisäkustannukset. Kylpyhuoneen osalta yhtiö vastaa kuitenkin kylpyhuoneen korjaamisesta perustasoon, koska ongelma johtuu yhtiön kunnossapitovastuulla olevista vedeneristeistä ja kylpyhuone on tältä yhtiön perustasoon rinnastettava.

Löydettiin siis syy, joka oli puutteellinen vedeneriste, ja koska tuo syy löytyi yhtiön kunnossapitovastuun puolelta, vastaa yhtiö Villen kosteusvaurioremontista ns. perustasoon.

Valvonnan merkitys kunnossapitovastuuseen

Asunto-osakeyhtiölain mukaan yhtiöllä on oikeus valvoa, että osakkaan remontti tehdään rakennusta ja kiinteistöä vahingoittamatta ja hyvän rakennustavan mukaisesti. Märkätilaremontteja yhtiön kannattaa valvoa erittäin tarkkaan, koska vedeneristeet, lattiakaivot ja putkistoliitännät vaativat tekijältä ja valvojalta erityisosaamista. Korostan siis sitä, että valvonta tulee toteuttaa huolellisesti, ja urakoitsijan ja valvojan tulee sopia selvästi, mitä työvaiheita valvotaan.  Kohtuulliset kustannukset yhtiön valvonnasta menevät osakkaan maksettavaksi, jos kyseessä on osakkaan oma-aloitteinen remontti.

On muistettava, että asianmukaisesti järjestetty yhtiön valvonta ei kuitenkaan yksin laajenna yhtiön kunnossapitovastuuta. Näin ollen yhtiön valvonta ei tuo Herra Kätevän toteuttamassa remontissa saunaa yhtiön kunnossapitovastuulle, koska se ei ole yhtiön perustasoon verrattava.

Vahingonkorvaus

Nyt Villen ja taloyhtiön kunnossapitovastuuasiat on selvitetty. Taloyhtiön hallitus toteaa, että näinhän siinä kävi, että maksumiehiksi jouduimme, vaikka emme edes alkuperäistä remonttia toteuttaneet. Isännöitsijä Ihmettelijä muistuttaa kuitenkin, että tässähän on mahdollisuus hakea vahingonkorvausta.

Edellinen osakas vastaa viime kädessä sellaisesta vahingosta, joka aiheutuu hänen virheellisesti tekemästään tai teettämästään remontista, jos hän ei esitä näyttöä huolellisesta toiminnastaan. Herra Kätevällä ei ole ollut mitään rakentamisalan kokemusta, ja koska hän on toteuttanut remontin itse, on hänen vaikea esittää näyttöä huolellisesta toiminnasta. On täysin kiistatonta, että Herra Kätevä on toteuttanut vedeneristeet hyvän rakennustavan vastaisesti ja noudattamatta Rakentamismääräyskokoelman C2 -osan määräyksiä ja ohjeita. Taloyhtiön oikeus saada vahingonkorvausta tässä tapauksessa Herra Kätevältä vanhenee kolmen vuoden kuluttua siitä hetkestä, kun taloyhtiön katsotaan saaneen tietoonsa virheellisen remontin. Vastuu vanhenee kuitenkin viimeistään kymmenen vuoden kuluttua remontin ajankohdasta lukien. On huomioitava, että osakas/urakoitsija vastaa viimekädessä remontista, vaikka sitä olisikin valvottu taloyhtiön puolelta.

Lähde: Kiinteistölehti

Kirjoittaja: Kirsi Ruutu